내국인 예약도 합법으로! 위홈·미스터멘션 '공유숙박 실증특례' 완벽 활용법

에어비앤비 창업자가 외국인 관광객을 대상으로 합법적인 숙박사업을 시작했다고 가정해보자.
이제 다음 질문이 나온다.
"한국인 손님도 받을 수 있습니까?"

이 질문은 생각보다 단순하지 않다.

외국인관광 도시민박업은 이름 그대로 외국인 관광객을 대상으로 한 제도다. 한국관광공사 세이프스테이도 현행 관광진흥법령상 외도민업은 도시지역 주택에서 외국인을 대상으로 운영할 수 있으며, 내국인 대상 영업은 원칙적으로 불법이라고 안내한다. 다만 서울과 부산에서는 규제샌드박스 지정 플랫폼을 통한 예외가 존재한다.

바로 이 틈에서 규제샌드박스 공유숙박 특례가 등장했다.
대표적으로 위홈과 미스터멘션이 관련 특례사업을 진행해왔다.

중요한 것은 '특례가 있으니 내국인 예약을 아무 플랫폼에서나 받을 수 있다'는 식으로 이해하면 안 된다는 점이다.
특례는 조건이 붙은 제도다.

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1. 사건 및 현실적 문제제기: 왜 외국인은 되고 내국인은 안 되는가

외도민업의 출발점은 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험하게 하는 것이다.
따라서 제도 자체가 외국인 관광객을 중심으로 설계돼 있다.

문제는 플랫폼 시장에서 숙박수요가 국적별로 깔끔하게 나뉘지 않는다는 데 있다.
한국을 방문하는 외국인뿐 아니라 국내 여행객도 주거형 숙소를 이용하고 싶어 할 수 있다.

그러나 외도민업이라는 법적 틀만 놓고 보면 내국인 숙박을 동일하게 허용할 수 없다.
이 규제와 실제 공유숙박 시장 사이의 간극을 줄이기 위해 규제샌드박스 제도가 등장했다.

정부의 ICT 규제샌드박스 승인사례에 따르면 미스터멘션은 서울·부산을 중심으로 내·외국인 관광객 등을 대상으로 도시민박업을 중개하는 서비스에 대해 실증특례를 받았다. 당시 특례범위는 서울·부산으로 한정되고 호스트별 영업일수도 연간 180일 이내로 운영하는 조건 등이 포함됐다.

2. 초보 창업자에게 치명적인 이유: '특례'와 '일반 합법'은 다르다

규제샌드박스라는 말을 처음 듣는 사람은 특례를 일반적인 영업허가와 혼동하기 쉽다.
그러나 특례는 특정 조건 아래에서 기존 규제의 적용을 일부 유예하거나 예외적으로 허용하는 제도다.

따라서 특례를 활용하려면 특례의 대상이 되는 사업자와 공간, 플랫폼, 운영일수 등의 조건을 확인해야 한다.

위홈 역시 자사의 공유숙박 특례를 별도로 안내하면서 특례 기준과 등록 절차를 제시하고 있다. 현재 위홈 안내에 따르면 특례 대상에는 신규 호스트와 기존 외도민업 호스트가 포함되며, 서울 지하철 1~9호선 범위와 일정 거리, 연간 영업일수 등의 조건이 제시돼 있다.

따라서 '위홈에 등록하면 전국 어디서나 내국인을 받을 수 있다'는 식으로 이해하면 안 된다.
특례의 지역과 조건을 확인해야 한다.

3. 업계의 실제 구조와 배경: 규제샌드박스는 제도와 시장 사이의 실험장이다

공유숙박 규제샌드박스는 단순한 영업허가가 아니다.
기존 법체계로는 허용하기 어려운 새로운 서비스 모델을 일정한 조건 아래에서 실제로 운영해보고 제도화 가능성을 검토하는 장치다.

위홈은 2019년 규제샌드박스 실증특례 기업으로 지정됐고, 2020년부터 내국인 대상 공유숙박 서비스를 시작했다고 안내하고 있다.
미스터멘션 역시 정부의 ICT 규제샌드박스 승인사례에서 서울·부산 내·외국인 공유숙박 서비스 실증특례 사업자로 확인된다.

이러한 구조는 숙박업 창업자에게 중요한 시사점을 준다.
법률상 일반적인 숙박사업이 가능한 범위와, 규제샌드박스라는 예외제도를 통해 가능한 범위가 다를 수 있다는 것이다.

4. 소스 원고 기반 데이터 및 실제 사례 검증: 특례는 '플랫폼+호스트' 구조로 봐야 한다

관련 원고에서는 공유숙박 실증특례를 활용해 내국인 예약까지 확대할 수 있는 가능성을 다룬다.
그러나 실제 제도는 단순히 호스트 개인에게 내국인 영업권을 주는 방식으로 이해하기보다, 특례사업자와 호스트, 숙소가 일정한 조건 아래 연결되는 구조로 이해해야 한다.

위홈은 현재 특례 안내에서 호스트가 숙소를 등록하고 특례 신청을 거쳐 심사와 등록을 완료한 뒤 내국인 숙박이 가능하다고 설명하고 있다.
한국관광공사 역시 서울·부산에서 규제샌드박스 지정 플랫폼인 위홈과 미스터멘션에 호스트로 등록하고 해당 플랫폼을 통해 숙박 예약을 하는 경우 내국인 숙박이 가능하다고 안내한다.

따라서 중요한 것은 '특례 플랫폼에 가입했는가'가 아니라 내 숙소가 특례 대상 호스트로 등록됐는가다.

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5. 초보자가 흔히 하는 대표적 착각 3가지

6. 실제 창업 현장의 대처 및 의사결정 가이드

내국인 예약이 중요한 창업자라면 먼저 자신의 숙소가 어떤 법적 유형인지 확인해야 한다.
외도민업이라면 일반적인 내국인 예약과 특례를 구분해야 한다.

특례를 활용하려면 해당 플랫폼이 현재 운영하는 특례 조건과 대상 지역, 호스트 요건을 확인해야 한다.
그리고 특례 등록이 완료된 뒤에야 해당 범위에서 내국인 예약을 운영해야 한다.

여기서 중요한 원칙이 하나 있다.
플랫폼의 안내문을 캡처해두는 것보다 실제 특례 등록 상태를 확인하는 것이 중요하다.
특례번호나 등록증 등 자신의 숙소가 특례 대상임을 확인할 수 있는 자료를 보관하고, 정책이 변경되는 경우에도 현재 기준을 다시 확인해야 한다.

7. 실전 핵심 체크포인트

내국인 예약을 계획한다면 다음을 확인해야 합니다.

특히 마지막 항목이 중요합니다.
규제샌드박스는 일반적인 영업허가와 달리 제도의 운영방식이 변화할 수 있기 때문입니다.

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8. 종합 결론

공유숙박 실증특례는 국내 숙박시장에 존재하는 중요한 제도적 예외다.

외도민업의 기본 구조에서는 내국인 숙박이 제한되지만, 서울·부산 등 특정 범위에서 지정된 플랫폼과 조건을 통해 내국인 공유숙박을 허용하는 특례가 운영돼 왔다.

그러나 특례를 '내국인 숙박의 전면 합법화'로 이해해서는 안 된다.
특례의 대상과 지역, 영업일수, 플랫폼, 호스트 등록상태를 모두 확인해야 한다.

결국 합법 여부는 숙소가 어느 플랫폼에 올라와 있느냐가 아니라 어떤 법적 근거와 조건으로 운영되고 있느냐에 달려 있다.

9. 다음 회차 연계 가이드

여기에서 한 가지 흥미로운 문제가 생긴다.
에어비앤비는 공동 호스트를 활용해 숙소 운영을 분담할 수 있다.
그렇다면 특례를 가진 호스트와 다른 사람이 공동으로 숙소를 운영하면 어떻게 될까.

실제로 에어비앤비에는 공동 호스트 기능이 존재하고, 공동 호스트는 게스트 메시지, 달력, 예약관리, 가격관리 등 다양한 업무를 수행할 수 있다. 에어비앤비의 공동 호스트 네트워크는 현재 한국에서도 운영되고 있다.

다음 회차에서는 이 기능과 국내 규제의 관계를 살펴본다.