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EP.14 [리스크분석] 입지/매물선정

에어비앤비의 대다수 미신고 숙소가 오피스텔인 이유와 규제 위험성

무신고 숙박업의 형사처벌 리스크와 ‘플랫폼 등록’의 착시
작성: 스테이엔스테이 법률분석팀 • 발행: 2026.09.14 • 읽는 시간: 10분
[핵심 요약 | Executive Summary]
  • 플랫폼 등록과 합법성의 괴리: 플랫폼에 숙소 사진과 리뷰가 있고 예약이 된다는 사실이 국내 법령상 적법한 영업 자격을 보증하지 않습니다. 오피스텔은 현행 관광진흥법상 외도민 등록 대상 주택에 포함되지 않습니다.
  • 사업자등록은 영업 허가가 아니다: 세무서 사업자등록을 마쳤거나 임대인이 동의했더라도 지자체의 숙박업 영업신고를 갈음할 수 없으며, 무신고 영업 시 공중위생관리법상 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금의 형사처벌 위험이 따릅니다.
  • 순차적 검증 프로세스 준수: 수익률 계산이나 인테리어 구상보다 건축물대장 확인 → 지자체 사전 문의 → 적법한 인허가 요건 검토를 먼저 거쳐야 매몰 비용과 법적 리스크를 예방할 수 있습니다.

1. 사건 및 현실적 문제제기: 에어비앤비에 있는데, 왜 하면 안 될까?

에어비앤비를 처음 검색하는 사람이라면 이상한 장면을 쉽게 발견한다.

지하철역에서 도보 3분. 신축 건물. 깔끔한 인테리어. 침대 두 개. 주방과 세탁기까지 갖춰져 있다. 주변에는 식당과 편의점이 있고 관광지로 이동하기도 편리하다.

그런데 부동산에 문의해 보면 이런 매물 가운데 상당수가 오피스텔인 경우가 있다.

초보 창업자 입장에서는 의문이 생긴다.

“이렇게 좋은 조건의 오피스텔이 에어비앤비에 많이 나오는데, 왜 나는 하면 안 된다는 것일까?”

더 혼란스러운 것은 실제 플랫폼에서 비슷한 공간을 검색할 수 있다는 사실이다. 숙소 사진이 올라와 있고, 이용자 리뷰가 쌓여 있으며, 예약 가능한 날짜도 표시된다. 이미 누군가 운영하고 있는 것처럼 보인다.

그러다 보면 자연스럽게 이런 생각으로 이어진다.

“저 사람도 운영하고 있는데 나라고 못 할 이유가 있을까?”

그러나 이것은 에어비앤비 창업을 준비할 때 가장 위험한 판단 중 하나다.

플랫폼에 숙소가 등록되어 있다는 사실과 국내 법령에 따라 합법적으로 숙박 영업을 할 수 있다는 사실은 서로 다르다.

에어비앤비는 한국 내 숙소에 영업신고 정보 제출을 요구하고 있으며, 오피스텔은 현재 관련 법령상 숙박업 운영이 불가능하다고 공식 안내하고 있다. 현행 관광진흥법 시행령에서 외국인관광 도시민박업의 대상 주택으로 규정한 유형에도 오피스텔은 포함되지 않는다.

그렇다면 왜 시장에는 오피스텔 숙소가 계속 보이는 것일까? 플랫폼에서 예약할 수 있는 숙소라면 모두 합법적인 것일까? 그리고 다른 사람이 운영한다는 이유로 같은 방식의 사업을 시작해도 괜찮은 것일까?

이 문제를 이해하려면 오피스텔의 건축물 용도, 국내 숙박업 인허가 제도, 플랫폼의 등록 정책을 함께 살펴봐야 한다.

2. 초보 창업자에게 오피스텔이 매력적으로 보이는 이유

오피스텔이 숙박업 창업을 준비하는 사람에게 매력적으로 보이는 이유는 분명하다.

첫째, 교통이 편리한 곳에 위치한 매물이 많다. 지하철역과 가까운 역세권에 있고, 주변에 식당과 편의시설이 발달한 경우가 많다.

둘째, 내부 시설을 갖추기 쉽다. 원룸이나 투룸 형태로 공간이 구분되어 있고, 주방과 욕실, 세탁시설을 갖춘 곳도 많다. 가구와 가전제품을 배치하면 관광객이 이용할 만한 공간으로 꾸미는 데 큰 어려움이 없어 보인다.

셋째, 임대시장에 매물이 비교적 다양하다. 창업자는 자신의 예산에 맞춰 보증금과 월세를 비교하고, 숙박 수요가 있을 것으로 예상되는 지역을 중심으로 매물을 찾을 수 있다.

이러한 조건만 놓고 보면 오피스텔은 사업을 시작하기에 편리한 공간처럼 보인다.

하지만 숙박업 창업에서 중요한 것은 공간이 얼마나 편리하고 매력적인지가 전부가 아니다. 그 공간에서 해당 형태의 숙박업을 합법적으로 운영할 수 있는지가 먼저다.

예를 들어 월세가 100만 원이고 하루 숙박요금이 10만 원이라고 가정해 보자. 한 달에 20박을 판매하면 매출은 200만 원이다. 청소비와 소모품 비용 등을 고려해도 수익이 발생할 것처럼 보일 수 있다.

그러나 이 계산에는 가장 중요한 질문이 빠져 있다.

해당 공간에서 합법적으로 숙박 영업을 할 수 있는가?

이 질문에 답하지 않은 수익계산표는 아직 사업계획서라고 보기 어렵다. 영업 자체가 허용되지 않는 공간이라면 예약률과 객실요금을 아무리 정교하게 계산해도 사업의 기초가 성립하지 않기 때문이다.

3. 오피스텔 숙소가 많이 보이는 시장 구조

오피스텔 숙소가 플랫폼에 노출되어 온 배경에는 숙소를 등록하는 절차와 국내 법령에 따른 영업 자격 확인이 항상 동일한 방식으로 작동하지 않았던 문제가 있다.

플랫폼에서 숙소를 등록하고 사진과 요금을 공개하는 일은 온라인상에서 상품을 판매하기 위한 절차다. 반면 국내에서 숙박업을 영위하려면 해당 공간과 영업 형태에 적용되는 법령을 확인하고 필요한 신고나 등록을 갖춰야 한다.

이 두 절차가 서로 다르다는 사실을 이해하지 못하면 플랫폼에 등록된 숙소를 합법적인 사업의 사례로 오인하기 쉽다.

과거부터 플랫폼에서 오피스텔 숙소를 발견할 수 있었다고 하더라도, 그 사실만으로 해당 숙소가 국내 법령에 따른 적법한 영업신고를 마쳤다고 판단할 수는 없다. 과거에 등록된 숙소가 현재 어떤 조건으로 운영되고 있는지, 별도의 법적 근거가 있는지, 신고가 필요한 업종인지도 각각 확인해야 한다.

특히 숙소의 외관과 이용자 리뷰는 법적 지위를 알려주지 않는다. 사진이 훌륭하고 리뷰가 많으며 예약이 꾸준히 이루어진다고 해서 해당 숙소가 인허가 요건을 충족했다는 의미는 아니다.

현행 외국인관광 도시민박업 제도에서도 대상 주택의 유형은 중요한 판단 기준이다. 관광진흥법 시행령에서 정한 대상 주택은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이다. 오피스텔은 이 목록에 포함되어 있지 않다.

따라서 주거용으로 이용할 수 있는 오피스텔이라는 이유만으로 외국인관광 도시민박업을 등록할 수 있다고 판단해서는 안 된다.

여기서 구분해야 할 개념은 세 가지다.

  • 플랫폼에 숙소를 등록하는 것
  • 세무상 사업자등록을 하는 것
  • 법령에 따라 숙박업을 영위할 수 있는 자격과 필요한 신고·등록을 갖추는 것

세 가지는 서로 관련되어 있지만 같은 절차가 아니다. 하나를 갖췄다고 나머지 요건까지 자동으로 충족되는 것은 아니다.

4. 사업자등록증이 있어도 숙박업이 허용되는 것은 아니다

초보 창업자가 자주 하는 질문 중 하나는 다음과 같다.

“사업자등록을 하면 오피스텔에서도 에어비앤비를 운영할 수 있지 않나요?”

답은 그렇지 않다는 것이다.

사업자등록은 사업자가 세무상 사업을 등록하고 관련 의무를 이행하기 위한 절차다. 반면 숙박업을 영위할 수 있는지는 해당 업종과 건축물에 적용되는 법령, 필요한 영업신고 또는 등록 요건에 따라 판단해야 한다.

예를 들어 세무서에서 사업자등록을 했더라도 해당 공간에서 숙박업을 할 수 있는 법적 요건을 충족하지 못했다면, 그 사업자등록만으로 숙박 영업이 합법화되는 것은 아니다.

마찬가지로 임대인이 숙박업 운영에 동의했다는 사실도 행정상 인허가를 대신하지 않는다. 부동산 중개인이 해당 건물에서 에어비앤비를 운영하는 사람이 많다고 설명하더라도 그 말이 법적 허가를 보증하는 것도 아니다.

예비 창업자는 다음 순서로 확인해야 한다.

  1. 건축물대장을 통해 해당 공간의 건축물 용도를 확인한다.
  2. 계획하는 숙박업 형태에 해당 공간을 사용할 수 있는지 검토한다.
  3. 관할 지자체에 구체적인 주소와 운영 형태를 제시하고 필요한 절차를 확인한다.
  4. 필요한 영업신고 또는 등록을 갖춘다.
  5. 사업자등록과 세무 관련 절차를 진행한다.

실제 신청 순서와 제출서류는 업종에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전에 관할 행정기관에 확인하는 것이 중요하다.

핵심은 사업자등록이 가능한지부터 묻는 것이 아니라, 해당 공간에서 어떤 형태의 숙박업을 합법적으로 할 수 있는지부터 확인하는 것이다.

5. 초보자가 빠지기 쉬운 세 가지 착각

착각 1. 에어비앤비에 등록되어 있으니 합법이다
플랫폼에 숙소가 존재한다는 사실은 국내 법령상 모든 요건을 충족했다는 증거가 아니다.
플랫폼의 등록 정책과 국내의 인허가 제도는 목적과 절차가 다르다. 따라서 숙소가 검색된다는 이유만으로 그 숙소를 모방하거나 같은 건물에서 동일한 영업을 시작해서는 안 된다.

착각 2. 주거용 오피스텔이므로 숙박업도 가능하다
주거용으로 사용할 수 있다는 것과 숙박업을 영위할 수 있다는 것은 별개의 문제다.
외국인관광 도시민박업의 대상 주택은 관련 시행령에서 정한 유형에 따라 판단해야 한다. 오피스텔이 그 대상에 포함되지 않는다는 점을 먼저 확인해야 한다.
다른 형태의 숙박업을 검토하려는 경우에도 건축물 용도와 시설 기준 등 해당 업종의 요건을 별도로 살펴봐야 한다. 단순히 오피스텔이라는 이름이나 주거용이라는 설명만으로 결론을 내려서는 안 된다.

착각 3. 다른 사람이 운영하고 있으니 나도 할 수 있다
다른 사람이 운영하는 데에는 여러 가능성이 있다. 별도의 적법한 영업 근거가 있을 수도 있고, 적용되는 업종이나 조건이 다를 수도 있다. 반대로 필요한 신고를 갖추지 않은 채 운영하고 있을 가능성도 있다.
외부에서 숙소를 검색하는 것만으로는 이 가운데 어떤 경우인지 판단하기 어렵다.
따라서 경쟁 숙소를 조사할 때는 “저 숙소가 있으니 나도 할 수 있다”가 아니라 다음과 같이 질문해야 한다.
“저 숙소는 어떤 법적 근거로 운영되고 있으며, 내가 검토하는 공간에도 같은 조건이 적용되는가?”
이 질문에 답할 수 없다면 해당 숙소는 합법적인 창업 모델의 근거로 사용하기 어렵다.

6. 무신고 숙박업의 법적 위험과 투자 손실

숙박업은 관련 법령에 따라 필요한 신고를 갖춰야 하는 업종이다. 공중위생관리법은 신고하지 않고 숙박업을 영업한 경우 형사처벌을 받을 수 있도록 규정하고 있다. 법정형은 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이다. 실제 적용 여부와 처벌 수위는 구체적인 사실관계와 법령에 따라 판단된다.

위험은 형사처벌에만 그치지 않는다.

숙박 영업이 허용되지 않는 공간에 이미 임대보증금과 월세를 투입하고, 인테리어 공사를 진행하고, 침대와 가구, 가전제품을 구입했다면 영업을 계속하기 어려워졌을 때 손실이 발생할 수 있다.

임대차계약에 숙박 영업을 전제로 한 내용이 충분히 반영되지 않았다면 임대인과 계약 분쟁이 생길 가능성도 있다. 원상복구 비용과 남은 임대차 기간의 부담, 구입한 집기 처분 문제까지 이어질 수 있다.

무신고 영업이 적발되었을 때 어떤 행정조치가 적용되는지는 위반 내용과 관련 법령에 따라 달라진다. 그러나 창업자가 미리 확인했더라면 피할 수 있었던 위험에 자본을 노출했다는 사실은 달라지지 않는다.

초보 창업자는 흔히 인테리어 비용을 줄이거나 객실요금을 높이는 방법을 먼저 고민한다. 하지만 합법적으로 운영할 수 없는 공간을 선택하면 인테리어를 아무리 잘하고 예약을 아무리 많이 받아도 지속 가능한 사업이 되기 어렵다.

창업 초기에는 수익을 높이는 방법만큼이나, 사업을 시작할 수 없는 매물을 조기에 걸러내는 능력이 중요하다.

7. 실제 매물을 검토할 때 확인할 사항

오피스텔 매물을 발견했다면 사진과 월세, 예상 매출을 비교하기 전에 다음 사항부터 확인해야 한다.

  • 첫째, 건축물대장을 확인한다: 부동산 광고에 적힌 표현만으로 건축물 용도를 판단하지 않는다.
  • 둘째, 계획하는 숙박업 유형을 명확히 한다: 외국인관광 도시민박업인지, 다른 법령에 따른 숙박업인지에 따라 적용되는 조건이 다를 수 있다.
  • 셋째, 관할 지자체에 구체적으로 문의한다: 단순히 “에어비앤비가 가능한가요?”라고 묻기보다는 건축물의 용도와 주소, 운영 형태를 설명하고 어떤 법적 근거로 영업할 수 있는지 확인한다.
  • 넷째, 부동산 중개인이나 임대인의 설명을 행정기관의 확인과 구분한다: “여기서 다들 운영한다”, “문제가 된 적이 없다”, “사업자등록만 하면 된다”는 말만으로 계약을 결정해서는 안 된다.
  • 다섯째, 별도의 실증특례나 특정 사업제도를 활용할 수 있다고 안내받았다면: 적용 대상과 조건, 유효기간, 허용되는 영업 형태를 직접 확인한다. 일부 제도의 적용 가능성이 다른 모든 사업자에게 동일하게 인정되는 것은 아니다.

매물 검토의 기본 순서는 다음과 같다.

건축물대장 확인 → 가능한 숙박업 유형 검토 → 관할 지자체 사전 확인 → 필요한 신고·등록 요건 확인 → 계약 및 투자 결정

이 순서를 지키면 계약 이후에 사업이 불가능하다는 사실을 알게 되는 위험을 줄일 수 있다.

8. 에어비앤비만의 문제가 아니다: 플랫폼이 달라져도 법적 책임은 남는다

여기서 한 가지 더 살펴봐야 할 점이 있다.

에어비앤비는 전 세계에서 잘 알려진 숙박 예약 플랫폼이지만, 온라인 숙박시장은 한 회사가 독점하고 있지 않다. 아고다와 부킹닷컴 등 여러 플랫폼이 존재하고, 숙소를 홍보하거나 예약을 받는 경로도 다양하다.

따라서 에어비앤비가 영업신고증 제출을 요구한다고 해서 모든 숙박 영업 문제가 자동으로 해결되는 것은 아니다. 특정 플랫폼의 정책과 국내의 숙박업 인허가 제도는 서로 구분해서 살펴봐야 한다.

하지만 이 사실을 잘못 해석해서는 안 된다.

에어비앤비에서 신고증을 제출하지 못하면 다른 플랫폼으로 옮겨 운영하면 된다는 뜻이 아니다. 플랫폼을 바꾼다고 해서 건축물의 용도나 숙박업 신고 의무가 달라지는 것은 아니기 때문이다.

오히려 플랫폼이 다양해질수록 숙소의 적법성을 확인하는 문제가 더 중요해질 수 있다. 이용자는 플랫폼에 올라온 상품을 보고 정상적인 숙박시설이라고 기대할 수 있지만, 플랫폼에 노출되었다는 사실만으로 해당 공간의 모든 법적 요건이 확인되었다고 단정할 수는 없다.

결국 중요한 것은 어느 플랫폼에 등록했느냐가 아니라, 그 숙소가 어떤 법적 근거로 운영되는가이다.

이 지점에서 오피스텔 무신고 영업 문제는 개별 창업자의 선택을 넘어 공유숙박업 전체의 신뢰와 연결된다.

9. 종합 결론: 불법 숙소 하나가 공유숙박업 전체의 신뢰를 무너뜨린다

에어비앤비가 영업신고증 제출을 요구한다고 해서 국내의 모든 온라인 숙박 거래가 자동으로 정리되는 것은 아니다. 실제 시장에서는 오피스텔을 숙소로 홍보하거나 숙박 영업을 하는 사례가 여전히 관찰된다. 다만 온라인에서 숙소가 검색된다는 사실만으로 해당 업소가 현재도 예약을 받고 있는지, 어떤 법적 근거로 운영하는지까지 단정할 수는 없다.

그렇다면 왜 이 문제가 공유숙박업 전체에 중요할까?

불법 영업의 피해는 해당 사업자 한 사람에게서 끝나지 않기 때문이다.

규정을 지키지 않은 숙소에서 안전사고가 발생하거나 주민 민원이 반복되면 이용자는 해당 숙소뿐 아니라 비슷한 형태의 숙박시설 전체를 불신할 수 있다. 적법한 절차를 거쳐 운영하는 호스트도 같은 업종에 속한다는 이유로 의심받을 수 있다. 행정기관과 지역사회에서는 공유숙박업에 대한 관리와 규제를 강화해야 한다는 요구가 커질 수 있다.

돈을 벌기 위해 규정을 우회하는 사업자가 늘어나면 공유숙박업은 지역사회와 공존하는 새로운 숙박 형태가 아니라, 규제를 피하면서 수익만 추구하는 사업이라는 부정적인 이미지에 갇힐 위험이 있다.

그 결과 합법적으로 운영하는 호스트까지 더 큰 비용과 복잡한 절차를 부담하게 될 수 있다. 일부 사업자가 단기적으로 얻은 이익이 업계 전체의 장기적인 비용으로 돌아오는 것이다.

공유숙박업이 지속 가능한 산업으로 성장하려면 단순히 관광객에게 숙소를 제공하는 것만으로는 부족하다. 법적 요건을 준수하고, 안전한 공간을 제공하며, 세금과 행정 절차를 지키고, 이웃의 주거환경을 존중해야 한다. 문제가 발생했을 때 책임을 지는 주체가 분명해야 한다는 점도 중요하다.

이것은 공유숙박업 자체를 부정하자는 이야기가 아니다. 오히려 합법적으로 운영하는 사업자가 보호받고, 이용자가 안심하고 숙소를 선택하며, 지역 주민과 공존할 수 있도록 하기 위해 필요한 조건이다.

예비 창업자가 다른 사람의 불법 영업을 따라 하지 않는 것은 자신의 투자금을 지키는 일이기도 하지만, 업계 전체의 신뢰를 지키는 일이기도 하다.

에어비앤비에 숙소가 등록되어 있다는 것은 시장에서 관찰되는 현상이다. 다른 플랫폼에서도 숙소를 찾을 수 있다는 것은 온라인 숙박시장의 현실이다. 그러나 어느 플랫폼에 올라와 있다는 사실도 해당 공간에서 합법적으로 영업할 수 있다는 증명서는 아니다.

플랫폼은 숙소를 보여줄 수 있지만, 플랫폼에 올라왔다는 이유만으로 그 숙소의 합법성이 완성되는 것은 아니다.

결국 창업자가 가장 먼저 해야 할 일은 수익성이 좋아 보이는 공간을 찾는 것이 아니라, 실제로 사업을 운영할 수 있는 공간을 확인하는 것이다. 합법성은 수익을 계산한 뒤 추가하는 조건이 아니다. 수익을 계산하기 전에 확인해야 하는 사업의 출발점이다.

10. 다음 회차 연계 가이드: 아파트는 합법적인 대안이 될 수 있을까?

오피스텔이 외국인관광 도시민박업의 대상 주택에 포함되지 않는다면 아파트는 어떨까?

아파트는 현행 외국인관광 도시민박업의 대상 주택 유형에 포함된다. 그렇다고 아파트를 임차하거나 소유하기만 하면 곧바로 관광객을 받을 수 있는 것은 아니다. 실제 거주 요건과 건축물 관련 조건 등을 확인해야 하며, 임대차 관계와 공동주택 관리규약, 입주민과의 갈등 가능성도 검토해야 한다.

공동주택에서는 개인의 사업 계획이 다른 주민의 생활환경과 직접 맞닿는다. 관광객의 출입, 공용공간 이용, 소음, 보안 문제는 단순한 운영상의 불편을 넘어 민원과 행정적 분쟁으로 이어질 수 있다.

그렇다면 법령상 대상 주택에 포함되는 아파트를 실제 숙박업에 활용하려면 무엇을 확인해야 할까? 관리규약과 입주민 동의는 어떤 의미가 있으며, 계약 전에 어디까지 확인해야 불필요한 투자 손실을 줄일 수 있을까?

다음 15회에서는 아파트에서 외국인관광 도시민박업을 운영할 때 마주치는 관리규약과 입주민 동의 문제를 살펴본다. 법령상 가능성이 있는 주택과 실제로 사업을 시작할 수 있는 주택 사이의 차이를 구체적으로 짚어볼 예정이다.

참고 자료

◀ 이전 에피소드 (EP.13) 에어비앤비 허가 가능한 주택 vs 절대 불가능한 주택 유형 구분하기 다음 에피소드 (EP.15) ▶ 아파트·빌라 관리규약과 입주민 동의: 층간소음 분쟁 없는 매물 찾기