- 유동인구 ≠ 숙박 수요: 서울 외국인 카드 소비가 급증(2026년 1~7월 6.6조 돌파)하고 있으나, 사람이 많이 찾는 지역과 잠을 자는 지역은 완전히 다릅니다. 관광객 숫자를 '숙박 체류 수요'로 치환해 해석해야 합니다.
- 서울 5대 상권의 세부 구조:
• 홍대: 2030 청년·K-컬처·야간 관광 거점 및 지하철 환승 편리성
• 명동: 쇼핑·도심 관광 가족 단위 및 중구의 '체류형 관광지 정비 계획' 주시
• 강남: 외국인 환자 175만 명 및 MICE 전시 등 목적형 장기 체류 특화
• 성수: 300만 방문객의 트렌드 탐색 상권이나 숙박은 인근 배후 주거지 연계 필수
• 이태원: 다국적 문화와 야간 관광의 매력 대비 주택가 소음 민원 리스크 관리 - 의사결정 5단계 순서: [타깃 게스트 정의 → 방문 목적 분석 → 상권 범위 확장 → 경쟁 숙소 분석 → 합법성 검증]
- 10대 체크포인트: 방문객, 방문 목적, 체류 가능성, 주요 게스트, 교통, 경쟁, 임대료, 숙소 형태, 민원, 합법성의 10개 지표로 입지를 평가합니다.
에어비앤비 창업을 준비할 때 가장 먼저 나오는 질문 가운데 하나가 “서울에서는 어느 지역이 잘되는가”라는 질문이다.
홍대가 외국인에게 인기라는 이야기도 있고, 명동은 전통적인 관광 중심지이기 때문에 안전하다는 평가도 있다. 강남은 의료관광과 비즈니스 수요가 많고, 성수는 최근 외국인 관광객이 급격하게 증가한 지역으로 주목받는다. 이태원은 외국인이 많은 지역이라는 이유로 숙박업 입지로 거론된다.
그러나 숙박업에서 상권을 평가하는 기준은 단순한 유동인구가 아니다.
사람이 많이 방문하는 지역과 사람이 실제로 숙박을 선택하는 지역은 다를 수 있기 때문이다.
더 중요한 것은 그 지역을 찾는 사람이 누구이며, 무엇을 하기 위해 방문하고, 어느 정도 기간 머물며, 숙소를 선택할 때 무엇을 중요하게 생각하는지를 파악하는 것이다.
한국관광 데이터랩의 최근 자료를 보면 서울의 외국인 관광 수요 자체는 크게 확대되고 있다. 2026년 7월 서울 외국인 관광객은 약 161만 명으로 추정됐고, 서울에서 발생한 외국인 카드 소비액은 1조707억 원으로 집계됐다. 1월부터 7월까지 누적 소비액도 6조6,880억 원으로 전년 같은 기간보다 58.7% 증가한 것으로 나타났다.
하지만 이 숫자만으로 어느 동네에 숙소를 얻어야 하는지는 결정할 수 없다.
숙박업에서 필요한 것은 관광객 숫자를 숙박 수요로 바꾸어 읽는 작업이다.
1. 사건 및 현실적 문제제기
서울의 관광 지도가 바뀌고 있다.
과거 외국인 관광객이 서울에서 가장 먼저 찾는 지역을 이야기하면 명동, 동대문, 남산, 인사동 같은 전통적인 관광지가 중심이었다.
현재는 상황이 달라지고 있다.
서울 공식 관광정보는 명동과 홍대, 이태원, 강남뿐 아니라 성수동과 서울숲 등 다양한 지역을 주요 관광지역으로 소개하고 있다. 서울 자체도 K-팝, K-드라마, K-뷰티, K-푸드 등 K-컬처를 관광 경쟁력의 핵심으로 내세우고 있다.
외국인 관광객이 서울의 유명 관광지를 순서대로 방문하는 방식에서 벗어나 서울의 특정 지역에서 쇼핑하고, 식사하고, 카페를 방문하고, 팝업스토어를 찾아가는 형태로 관광 행동이 세분화되고 있다는 분석도 나온다.
2026년 한국관광 데이터랩이 소개한 자료에서는 BTS 공연 당시 외국인 방문객이 광화문과 명동에 집중됐지만, 공연 전후의 소비 증가에서는 성동구, 즉 성수동 일대의 특징이 두드러졌다고 분석했다. 성수동은 신진 브랜드와 로컬 편집숍, 팝업스토어 등이 밀집한 트렌드 체험형 상권으로 외국인에게 서울의 현재 패션과 라이프스타일을 경험하는 장소로 인식되고 있다는 설명이다.
이러한 변화는 예비 호스트에게 중요한 질문을 던진다.
“관광객이 많이 오는 곳에 숙소를 구하면 되는가?”
답은 단순하지 않다.
숙박업에서는 상권의 유명세보다 숙박객의 이동 목적과 체류 형태를 먼저 분석해야 하기 때문이다.
2. 초보 창업자에게 치명적인 이유
초보 창업자가 상권을 선택할 때 가장 흔하게 하는 방식은 지도에서 유명한 지역을 찾고, 그 주변의 저렴한 매물을 검색하는 것이다.
하지만 순서가 바뀌어 있다.
먼저 “어떤 게스트를 받을 것인가”를 정하고 그다음에 그 게스트가 많이 이용하는 지역을 찾아야 한다.
등록된 소스 원고에서도 숙소를 선택할 때 숙소의 컨셉과 타깃을 먼저 고려하는 것이 중요하다고 설명한다. 가족 단위 고객을 대상으로 한다면 여러 개의 침실을 확보할 수 있는 주택이 필요하고, 1인 여행객을 대상으로 한다면 싱글 침대를 배치하기 쉬운 형태를 고려할 수 있다는 식이다.
즉 상권과 숙소 구조는 별개의 문제가 아니다.
예를 들어 명동을 타깃으로 한다면 여러 명이 함께 이동하는 가족 관광객을 고려할 수 있고, 홍대라면 친구 단위의 자유여행객이나 젊은 여행객을 고려할 수 있다. 강남에서는 관광 외에도 의료나 업무 목적의 체류가 존재할 수 있다.
소스 원고 역시 특정 지역의 숙박 수요를 관광객만으로 한정하지 않는다.
콘서트가 열리는 지역, 대형 병원이 있는 지역, 코엑스와 같은 전시장 주변 등은 각각 다른 목적의 숙박 수요를 만들 수 있다고 설명한다. 특히 병원 주변에서는 환자와 가족, 간병인뿐 아니라 외국인 의료관광객의 장기 체류 가능성을 언급하고 있다.
따라서 상권 분석의 핵심은 다음과 같이 바뀌어야 한다.
“어디가 유명한가?”가 아니라 “누가 왜 이 지역에서 숙박하려 하는가?”다.
3. 업계의 실제 구조와 배경
서울의 외국인 관광 수요는 하나의 덩어리가 아니다.
2026년 7월 서울 외국인 관광객 가운데 중국인이 약 60만 명으로 가장 많았고, 일본 25만 명, 대만 20만 명, 미국 12만 명 등이 뒤를 이은 것으로 나타났다. 소비 분야에서는 쇼핑이 46.4%로 가장 큰 비중을 차지했고, 의료·웰니스가 24.4%를 차지했다.
2026년 4월 자료에서도 서울 외국인 관광객의 소비 분야는 쇼핑 45.4%, 의료 24.8%, 식음료 13.1%, 숙박 11% 순으로 나타났다. 지역별 소비는 강남구와 중구에 집중되는 것으로 분석됐다.
여기에서 주목할 부분은 두 가지다.
첫째, 외국인 관광객의 서울 방문 목적이 단순 관광만으로 설명되지 않는다는 점이다.
둘째, 소비가 발생하는 지역과 숙박이 발생하는 지역도 반드시 일치한다고 볼 수 없다는 점이다.
예를 들어 강남에서 의료 서비스를 이용한 뒤 다른 지역에 숙박할 수도 있고, 명동에서 쇼핑한 뒤 홍대 인근 숙소로 이동할 수도 있다.
따라서 상권 분석과 숙박 입지 분석을 동일하게 취급해서는 안 된다.
4. 서울 주요 5개 상권 데이터 및 특성 검증
① 홍대
홍대는 서울의 대표적인 청년 문화·문화예술 상권으로 분류된다.
서울 공식 관광정보에서도 홍대는 젊은 문화와 창의성이 집중된 지역으로 소개되며 거리 공연과 문화행사가 지속적으로 열리는 지역으로 설명된다. 서울의 야간 관광을 설명하는 자료에서도 홍대와 이태원이 대표적인 야간 문화 지역으로 언급된다.
따라서 홍대권 숙소의 타깃을 설정할 때는 다음과 같은 여행객을 우선 검토할 수 있다.
- 자유여행객
- 친구 단위 여행객
- K-컬처 관심 관광객
- 쇼핑과 음식, 야간 관광을 함께 이용하는 여행객
- 홍대와 연남동, 합정, 망원 등을 함께 이동하는 여행객
여기서 중요한 것은 홍대의 상권 자체보다 홍대를 거점으로 서울을 이동하기 편한가라는 문제다.
홍대 중심부에서 조금 떨어진 지역이라도 대중교통을 통해 홍대와 연결되고, 다른 관광지로 이동하기 쉽다면 경쟁력을 가질 수 있다.
따라서 홍대권 매물을 찾는 경우에는 “홍대 몇 분 거리”라는 광고 문구보다 실제 역까지의 거리, 환승 횟수, 주요 관광지까지의 이동시간을 함께 확인해야 한다.
② 명동
명동은 서울의 전통적인 외국인 관광 중심지다.
서울 공식 관광정보에서도 명동은 서울의 대표적인 관광지역으로 분류되고 있으며, 서울 도심의 역사·문화 관광지와 함께 국제적인 쇼핑 중심지의 역할을 하고 있다.
최근 데이터에서도 명동이 위치한 중구의 외국인 소비 비중이 높게 나타난다.
2026년 4월 서울 외국인 관광객의 카드 소비에서 중구가 27.5%를 차지했으며, 같은 기간 강남구가 29.1%로 가장 높은 비중을 기록했다.
또한 2026년에는 중국인 관광객의 소비 증가와 함께 명동의 약국과 쇼핑 상권이 활기를 보였다는 관광 동향도 확인된다.
명동권의 주요 타깃은 다음과 같이 설정할 수 있다.
- 서울을 처음 방문하는 외국인
- 쇼핑 중심 관광객
- 가족 단위 관광객
- 짧은 일정으로 서울 주요 관광지를 방문하는 관광객
- 명동과 남산, 종로, 동대문 등을 함께 방문하는 여행객
다만 명동은 수요가 많다는 이유만으로 좋은 매물이 되는 것은 아니다.
2026년 서울 중구는 명동을 단순 쇼핑 중심지가 아니라 체류형 관광지로 전환하기 위한 정비 계획을 추진하고 있다. 기존 명동이 단기 쇼핑 중심 관광에 치우쳤다는 문제의식이 정책 배경으로 제시됐다.
따라서 명동을 분석할 때도 단순 유동인구보다 숙박과 체류가 실제로 어떻게 연결되는지를 확인할 필요가 있다.
③ 강남
강남은 홍대나 명동과 다른 방식으로 접근해야 한다.
강남에는 관광, 쇼핑, 엔터테인먼트뿐 아니라 의료와 비즈니스, 전시·컨벤션 수요가 함께 존재한다.
서울 공식 관광정보는 강남역과 삼성동 일대를 쇼핑과 엔터테인먼트 중심지로 소개하며, 코엑스와 같은 국제적인 전시·컨벤션 시설도 주요 관광자원으로 제시한다.
외국인 의료관광도 강남을 분석할 때 빠뜨릴 수 없다.
2024년 한국 외국인 의료관광객 가운데 약 85%가 서울에서 진료를 받은 것으로 집계됐으며, 서울에서 발생한 외국인 환자 관련 카드 결제액도 2조8,634억 원 규모로 집계됐다.
또 다른 2026년 자료에서는 2025년 서울을 방문한 외국인 환자가 175만5,002명으로 2023년보다 3.7배 증가했으며, 전국 외국인 환자의 87.2%가 서울에 집중됐다고 소개했다.
따라서 강남의 게스트 타깃은 관광객 하나로 묶기 어렵다.
- 의료관광객
- 성형·피부·웰니스 관련 방문객
- 비즈니스 방문객
- 전시·컨벤션 참가자
- 강남 쇼핑 및 엔터테인먼트 이용객
- 비교적 긴 체류가 필요한 방문객
등으로 세분화할 필요가 있다.
이 경우 숙소의 경쟁력 역시 달라진다.
단순히 “강남역에서 가깝다”는 것보다 장기 체류가 가능한 구조인지, 생활시설을 이용하기 편한지, 병원이나 전시장으로 이동하기 쉬운지 등이 중요해질 수 있다.
④ 성수
성수는 서울 상권 분석에서 반드시 별도로 다뤄야 할 지역이다.
성수의 성장 속도가 빠르기 때문이다.
한국관광 데이터랩이 소개한 자료에 따르면 성수동의 외국인 방문객은 2018년 약 6만 명에서 2024년 약 300만 명으로 증가했다. 관광객 카드 매출 역시 2014년 637억 원에서 2024년 2,384억 원까지 증가한 것으로 나타났다.
최근 자료에서는 성수의 외국인 소비 특성이 더욱 분명하게 나타난다.
2026년 BTS 공연 당시 외국인 방문객 수 자체는 중구가 가장 많았지만, 공연 당일을 포함한 전반적인 소비 증가세에서는 성동구가 두드러졌다는 분석이 나왔다. 성수동의 신진 브랜드, 로컬 편집숍, 팝업스토어 등이 외국인에게 서울의 현재 패션과 라이프스타일을 경험하는 공간으로 받아들여지고 있다는 설명이다.
따라서 성수의 타깃은 다음과 같이 설정할 수 있다.
- 20~30대 자유여행객
- K-패션·K-뷰티 관심층
- 팝업스토어와 편집숍을 찾는 관광객
- 서울의 최신 라이프스타일을 경험하려는 관광객
- SNS 콘텐츠 소비가 활발한 여행객
그러나 성수에서 특히 주의해야 할 점이 있다.
성수 방문객 증가와 성수 숙박수요 증가를 동일하게 보면 안 된다는 것이다.
성수는 방문 목적이 쇼핑, 카페, 팝업스토어, 브랜드 체험 등에 집중될 수 있기 때문에 실제 숙박지는 다른 지역으로 선택될 수 있다.
따라서 성수 매물을 검토할 때는 “성수동 방문객이 많다”는 자료만으로 계약 여부를 결정해서는 안 된다.
성수까지 이동하기 편하면서도 임대료가 상대적으로 낮은 주변 주거지역을 함께 분석하는 것이 필요하다.
⑤ 이태원
이태원은 외국인 친화적인 지역이라는 특징이 뚜렷하다.
서울 공식 관광정보는 이태원을 다양한 국적의 음식과 문화가 모이는 국제적인 지역으로 소개하고 있으며, 실제로 이태원 일대가 다른 서울 지역과 구별되는 이국적인 관광 경험을 제공한다고 설명한다.
서울 공식 관광정보 역시 이태원과 홍대를 서울의 대표적인 야간 관광 지역 가운데 하나로 소개하고 있다.
따라서 이태원에서는 다음과 같은 게스트를 주요 타깃으로 검토할 수 있다.
- 서구권 자유여행객
- 다국적 음식과 문화를 경험하려는 관광객
- 야간 관광을 중요하게 생각하는 여행객
- 장기 체류 외국인
- 친구 단위 여행객
하지만 이태원에서는 상권의 장점과 주거환경의 문제를 함께 봐야 한다.
소스 원고에서도 숙소의 합법 여부와 별개로 이웃 민원은 운영에 직접적인 영향을 줄 수 있다고 설명한다. 특히 주택가에 위치한 숙소에서는 게스트의 소음과 이웃 주민의 생활 불편이 별도의 운영 리스크가 될 수 있다는 지적이다.
따라서 이태원에서는 단순히 번화가와 가까운 매물을 찾기보다 관광 접근성과 주거환경을 동시에 확보할 수 있는 위치를 찾는 것이 중요하다.
5. 초보자가 흔히 하는 대표적인 착각 3가지
착각 1. “외국인이 많이 오는 곳이면 숙박 수요도 많다”
방문객과 숙박객은 동일하지 않다.
성수의 외국인 방문객이 증가했다는 사실은 성수라는 지역의 관광 매력이 커지고 있다는 근거가 될 수 있지만, 그것만으로 성수 숙박업의 수익성을 증명할 수는 없다.
숙박업자는 방문 → 체류 → 숙박 → 결제의 연결고리를 별도로 확인해야 한다.
착각 2. “가장 유명한 지역의 중심에 들어가야 한다”
유명 상권의 중심부는 높은 임대료와 높은 경쟁이라는 문제가 동시에 발생할 수 있다.
숙박객이 관광지를 방문하기 위해 반드시 그 관광지 바로 옆에서 숙박해야 하는 것은 아니다.
대중교통 접근성이 좋다면 관광지에서 일정 거리 떨어진 주거지역도 경쟁 대상이 될 수 있다.
따라서 상권 분석에서는 행정동 이름보다 이동시간과 교통 연결성을 확인해야 한다.
착각 3. “숙소를 먼저 계약한 뒤 게스트를 정하면 된다”
가장 위험한 방식이다.
숙소의 객실 수와 침대 구조, 욕실 수, 주방, 세탁시설 등은 타깃 게스트에 따라 달라질 수 있다.
가족 여행객을 대상으로 할 것인지, 1인 여행객을 대상으로 할 것인지, 장기 체류객을 대상으로 할 것인지에 따라 적합한 매물의 조건이 달라진다.
따라서 타깃 → 상권 → 매물의 순서가 기본이 되어야 한다.
6. 실제 창업 현장의 의사결정 가이드
상권을 선택할 때는 다음과 같은 순서로 분석하는 것이 합리적이다.
① 타깃 게스트를 먼저 정한다
“외국인”이라는 표현만으로는 부족하다.
예를 들어 다음처럼 구체화한다.
20~30대 친구 단위 자유여행객
또는
강남 의료시설을 이용하는 장기 체류 외국인
또는
서울을 처음 방문하는 가족 관광객
타깃이 달라지면 필요한 매물도 달라진다.
② 게스트의 방문 목적을 정한다
관광, 쇼핑, 의료, 비즈니스, 공연, 전시 등으로 구분한다.
등록된 소스 원고에서도 콘서트, 병원, 전시장과 같은 목적형 수요를 별도의 숙박 수요로 설명하고 있다.
③ 상권의 범위를 넓혀 본다
홍대라면 홍대입구역만 보는 것이 아니라 연남동, 합정, 망원 등 인접 지역까지 검토한다.
성수라면 성수동만 보는 것이 아니라 서울숲, 건대입구 등 교통으로 연결되는 지역을 함께 본다.
명동 역시 종로, 남산, 동대문과 연결되는 교통축을 함께 분석할 필요가 있다.
④ 경쟁 숙소를 확인한다
에어비앤비에 실제 등록된 숙소를 확인하고 객실 수, 침대 수, 가격, 리뷰, 위치 등을 비교한다.
단순히 숙소 개수가 많다는 사실만으로 시장이 나쁘다고 판단해서도 안 된다. 수요가 큰 지역에는 경쟁자가 많을 수 있기 때문이다.
⑤ 마지막으로 매물의 합법성을 확인한다
여기서 중요한 원칙은 좋은 상권과 합법적인 매물은 별개의 문제라는 것이다.
상권이 아무리 좋아도 해당 주택이 외국인관광도시민박업 등 해당 사업 형태의 등록 조건을 충족하지 못한다면 사업 대상에서 제외해야 한다.
앞선 13~18회에서 반복해서 다룬 이유도 여기에 있다.
7. 실전 핵심 체크포인트
상권을 분석할 때는 다음 항목을 표로 만들어 비교하는 것이 좋다.
| 분석 항목 | 확인해야 할 내용 |
|---|---|
| 방문객 | 실제 관광객이 증가하고 있는가 |
| 방문 목적 | 관광·쇼핑·의료·비즈니스·공연 등 |
| 체류 가능성 | 당일 방문인지 숙박으로 연결되는지 |
| 주요 게스트 | 가족·친구·커플·1인·장기체류 |
| 교통 | 주요 관광지까지 이동시간 |
| 경쟁 | 주변 숙소의 가격과 객실 형태 |
| 임대료 | 예상 매출 대비 임대료 부담 |
| 숙소 형태 | 타깃 게스트에 맞는 구조인지 |
| 민원 | 유흥·주거 혼합 여부 및 소음 가능성 |
| 합법성 | 해당 매물에서 숙박업 등록이 가능한지 |
특히 “방문객 숫자”와 “숙박 가능성”을 분리하는 것이 핵심이다.
한국관광 데이터랩 역시 지역별 방문현황, 방문자 기준 지역방문현황, 성·연령별 방문·소비 현황, 관광수요지수 등 여러 분석 도구를 별도로 제공하고 있다. 즉 관광 수요를 하나의 숫자로 판단하기보다 방문과 소비를 여러 지표로 나누어 분석하는 접근이 필요하다.
8. 종합 결론
서울에서 에어비앤비를 시작한다고 해서 홍대, 명동, 강남, 성수, 이태원 가운데 어느 한 지역을 무조건 선택해야 하는 것은 아니다.
각 상권에는 서로 다른 관광 구조가 존재한다.
홍대는 문화·청년·야간·자유여행 수요를 중심으로 볼 수 있다.
명동은 쇼핑과 도심 관광을 중심으로 하는 외국인 관광객을 분석해야 한다.
강남은 관광뿐 아니라 의료·비즈니스·MICE 등 목적형 수요를 함께 봐야 한다.
성수는 K-패션과 라이프스타일, 팝업스토어 등 새로운 관광 소비의 성장세를 주목해야 하지만 방문객과 숙박객을 구분해야 한다.
이태원은 다국적 문화와 야간 관광이라는 뚜렷한 특성이 있지만 주거환경과 민원 위험을 함께 검토해야 한다.
결국 좋은 상권은 “사람이 가장 많은 곳”이 아니다.
내가 정한 게스트가 실제로 방문할 이유가 있고, 그 방문이 숙박으로 이어질 가능성이 있으며, 그 수요를 감당할 수 있는 매물을 합리적인 비용으로 확보할 수 있는 곳이다.
따라서 예비 호스트가 부동산을 검색할 때도 검색어가 달라져야 한다.
“홍대 에어비앤비 매물”에서 끝나는 것이 아니라,
“20~30대 외국인 자유여행객이 홍대와 성수를 함께 이용할 수 있는 지역”
“명동과 종로 관광이 편리한 가족형 주택”
“강남 의료시설 접근성이 좋은 장기 체류형 주택”
처럼 게스트를 먼저 정의하고 그에 맞는 입지를 찾는 방식으로 바뀌어야 한다.
이것이 상권 분석의 핵심이다.
그리고 여기서 한 단계 더 나아가면 또 하나의 문제가 남는다.
아무리 좋은 상권을 찾아냈더라도 그 지역에서 실제로 숙박업 허가를 받을 수 있는 매물인지 확인하지 않은 상태에서 계약부터 하면 안 된다.
좋은 상권을 찾는 것과 좋은 사업 매물을 찾는 것은 다른 문제이기 때문이다.
9. 다음 회차 연계 가이드
13회부터 19회까지는 이제 하나의 흐름으로 연결됐다.
13회에서는 허가 가능한 주택과 불가능한 주택을 구분했다.
14회에서는 오피스텔 등 미신고 숙소의 규제 위험을 살펴봤다.
15회에서는 아파트의 관리규약과 입주민 문제를 확인했다.
16회에서는 부동산 플랫폼을 이용해 매물을 찾는 방법을 다뤘다.
17회에서는 임대인을 설득하는 방법을 살펴봤다.
18회에서는 서울시 공공데이터를 활용해 실제 외국인관광도시민박업 허가가 발생한 지역을 찾아보는 방법을 확인했다.
19회에서는 그 매물을 찾을 상권과 게스트를 연결하는 방법을 분석했다.
이제 남은 문제는 하나다.
마음에 드는 매물을 발견했다면 언제 계약해야 하는가?
에어비앤비 창업에서 가장 큰 비용은 월세가 아니다.
허가가 될지 확인하지 않은 상태에서 계약금을 지급하고, 인테리어까지 진행한 뒤 문제가 발견되는 것이 가장 큰 위험이다.
따라서 다음 단계에서는 매물 선정 이후 실제 행정절차를 밟는 순서가 중요해진다.
20회에서는 이 문제를 다룬다.
[행정절차] 매몰 비용을 방지하는 에어비앤비 인허가 4단계 안전 순서
좋은 매물을 찾는 것보다 더 중요한 것은 좋은 매물이라고 판단한 뒤에도 계약과 투자 순서를 지키는 것이다.